万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他(tā)们(men)的姿势(shì)都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国信(xìn)达在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其(qí)他(tā)债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际信酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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