OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的360借条是正规的吗影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资者(zhě)应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有360借条是正规的吗不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么(me)深，加(jiā)上前期本(běn)身园(yuán)区类资(zī)产(chǎn)就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一(yī)定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意(yì)向书(shū)和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了不到(dào)三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场各(gè)方(fāng)的广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的(de)第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收(shōu)了三个月(yuè)履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对(duì)市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的(de)同区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)一季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么(me)多(duō)储备租(zū)户，之(zhī)前(qián)的空(kōng)置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持(chí)以市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江(jiāng)这边也(yě)作(zuò)了一定的资(zī)源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水平等方面也(yě)有(yǒu)一(yī)些差(chà)异(yì)化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一(yī)千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成(chéng)以后(hòu)，新老(lǎo)资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能(néng)更(gèng)加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未(wèi)来的发(fā)展。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第(dì)一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科(kē)学城(chéng)这(zhè)三(sān)十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非(fēi)常(cháng)小的插曲(qū)。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突(tū)发(fā)事(shì)件(jiàn)的(de)所有负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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